中国第一批负资产者诞生于2008年 　　深圳楼价下跌催生的负资产者，正为这个城市产生的过度期待与未来埋单。
深圳效应会波及到全国吗？ 　　
　　深圳砍价锄头联盟的大山刚刚接了一个电话．一位深圳女士想联系他帮忙买房砍价。
大山一下子愣住了：“现在买房?”
　　大山的惊讶是有理由的：“楼价下跌得厉害，缩40％的楼盘很多，龙岗有个楼盘，原来卖1万2的，现在才卖5000多。
现在我们去砍价，一下就下来了，很多人只想赶紧把房子卖掉。
”作为一个楼盘砍价的专业人士，大山在去年组织过100人一起买房砍价，但最近他们刚刚结束的活动只有20人。

　　砍价的难度降低，但大山组织的砍价团团员也热情锐减。
一切都因为那对业主来说降得触目惊心的楼价――5月份深圳房价同比下跌两成以上，一年前认为深圳房价肯定要涨，说过“我们不妨再豪放一点――如果明年(2008年7月11日)深圳房价比现在低一分钱，我一定在媒体上用整版篇幅向深圳市民道歉”的北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆，已经写好了向深圳人民道歉的信。

　　“现在看来2009年不买房的决定是正确的。
我准备团结1万人，让2009年深圳房价实现关内8000，关外5000的价格。
”当徐滇庆准备道歉的时候，一度被认为承受巨大压力不得不离开深圳的、“不买房”发起人邹涛此时其实还在深圳，验证他两个月前“关内降到8000”的预言。

　　尽管预言有望应验，邹涛说这句话时却语气低沉，毫无雀跃之意。
深圳的写字楼开始出现上班无精打采的人，在万科总部工作的一位员工是其中的一员：“股票加楼价，够人崩溃的。
你说万科的股票怎么就不升呢?”
　　因此，当潘石屹一说中国即将出现“负资产家庭”，所有人都将盯着楼价暴跌的深圳――过去一度在香港房地产行业蔓延的“负资产”现象，在一直向香港学习，为香港服务的深圳，出现了像“深圳炒楼者负资产现象蔓延”、“深圳负资产潮”这样触目惊心的标题。

　　中国第一批负资产者将生于深圳吗?深圳香地咨询公司总经理、时评人半求认为，楼价下跌、负资产的出现，是因为深圳的金融环境出现了拐点，属于深圳发展的成本。
但对深圳而言，这只是金融问题吗?
　　
　　去年，当徐滇庆坚信深圳房价不会下跌的时候，资深的房地产评论人牛刀就表示：“徐滇庆显然不了解中国国情，房价的本质问题只是金融问题，这个观点也许在加拿大是对的，但用于中国却失之偏颇。
”――无论对那些为这座城市兴奋与沮丧的准负资产者而言，还是对于这座潜力无限、物价飞涨、劳动力成本提高、金融环境出现拐点的城市来说，“负资产”都不是一个只跟银行有关的问题。

　　
　　深圳的“负资产潮”
　　
　　“我的房子在几个月前卖出了。
关于房子我不想再说。
”2008年1月，刘先生就打算抛售他的房子。
他在深圳科技园区的道路旁，在朋友广告公司的两块超大广告牌上，急售手中的两套物业，不仅标明“一口价”的销售价格，还清清楚楚地写着“赠送全新本田雅阁、宝马”字样，广告牌下还留下了他的手机号码，还声明“中介勿扰”。

　　“中南花园，复式，一口价：12800元／平方米，送全新本田雅阁车一辆”，另一个是“香缤广场，空中花园，一口价：14800元／平方米，送全新宝马车一部”。
这是刘先生广告牌上打的价格，而到2008年7月1日，在深圳的二手房的网站上，中南花园出现了6500元／平方米的价格，香缤广场的价格已经变成了1万元／平方米。

　　据说刘先生竖广告牌的原因是认为中介卖不掉房子，其时，专家也正在预测深圳将出现中介倒闭潮――深圳楼市好与不好，地产中介就是晴雨表：从事中国不动产事业的李阳军曾在其博客中写道：“截止到1994年年底的数据，在深圳注册的经纪机构只有186家。
随着香港回归、深港24小时通关与土地开发及深圳经济的高速发展，房屋经纪公司得到了迅猛发展……”在他写博客的时候，香港模式的经纪企业在深圳遍地开花，据不完全统计，深圳现有营业部近万家，从业人员有十多万人。

　　
　　1999年全国福利住房制度成为历史，居民住房开始走向市场化的时候，移民城市深圳不同于北京和上海，几乎没有包袱，属于轻装上阵。
1990年深圳市居民人均生活费收入已居全国之首，高出大多数城市约3倍，2000年后，深圳楼市利好不断。
随后，港人北上置业概念出现，让深圳本地的房地产开发商以强势姿态出现――直到2007年年底，深圳开始出现中介倒闭潮，房价逐步下跌。
对于那些在中介公司的劝说下，一度对深圳楼市充满信心的炒房者和部分购房者来说，偿还可能比房子现价高得多的银行贷款，只是其中的一个后遗症。

　　深圳君融财富管理研究院副院长苏武康认为，负资产最早出现在亚洲金融风暴中的香港，当时香港房价有的跌了50％，有的跌得更多，出现了负资产的状况。
“比如说，一个人花200万元买一套房子，首付是3成也就是60万元，向银行贷款140万元，如果房价跌去40％，房子只值120万元，当向银行的贷款额度超过了房子的本身价值，这套房子就成了负资产。
负资产主要出现在房地产行业，其他行业借贷不易很难出现，比如说炒股向银行借钱是很难的。
”
　　“深圳的‘负资产’太多了。
现在已经很明显了，大部分的房子，2006年、2007年买的房子，首期都没有了，跌了30％。
”邹涛说。
深圳的“负资产”及“断供”日渐成为舆论焦点――其中一个故事是，一位女孩购买了位于布吉的东方盛世，二期均价1.3万元，三期均价1万元，部分特价房8000元。
当她签了合同3天后，就发现买的楼的楼价已经降了20％，而这个时候她做的银行8成按揭，银行的款还没放完。
虽然按照科学的定义，她并未成为负资产，但她感觉自己已经成为了负资产的一员。
“买楼才3天，我就成为负资产了!”
　　这让人想起深圳发展银行总行副行长刘宝瑞在上海作出的公开提示。
他表示深圳等个别城市楼市的确处于剧变当中，已被列为该行业评定的风险最大市场，“在该地区放贷已非常谨慎，甚至基本禁入。
”
　　2004年5月，经济学家易宪容曾预测中国“今后两年将会出现大量负资产家庭”，最近他却表示“不可能出现负资产家庭”。
4年间，他的判断为何会如此突变?
　　“我在2004年那样预测，是因为上海房价飙得很厉害，老百姓买不起，炒作成分占的比例比较高，但政府没有采取有力措施。
2007年，政府的一系列调控政策抓到了要害，房产投资和消费的正常关系才真正开始。
”易宪容如是说。

　　尽管如此，6月12日，人民银行深圳中心支行公布了深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款自2007年以来首次录得负增长，个人住房不良贷款余额为13．36亿元，比去年年末增加了0．81亿元。

　　
　　深圳的生活错觉与经济自觉 　　
　　2005年香港人到内地创下2080万人次的历史新高，消费额达67．5亿元人民币，香港人的消费力成为深圳经济的主要动力。
2006年，《星岛日报》报道过“物价相差2／3，香港人热衷在深圳吃饭、按摩、购物”的现象――“早在七八年前，不少香港市民都会在周末坐半个小时火车，跑到邻近的深圳消费。
由于当地的物价不到香港的1／3，一直到现在，香港人还会在周末一家大小，跑到深圳吃饭、按摩、购物，消遣一整天。
”
　　为什么要到深圳消费?有香港人说：“在深圳消费感觉地位高一点，香港人被老板呼喝，在深圳可以反过来呼喝。
”有媒体计算，香港人在深圳消费有多便宜?发现在香港吃一顿丰盛的海鲜大餐，两个人至少要500元，可是在深圳只要100多元就搞定。
但到了2008年，“人民币贵港币缩水，香港人到深圳消费变小气”成为了新的新闻话题。

　　深圳的物价一直在上升，部分深圳人甚至为此产生了优越感。
但2007年开始，“楼价贵过香港”的深圳楼市的交易持续疲软，受此影响，许多香港人也暂缓了在深圳置业的计划。
与此相反的是，香港则由于本土经济的强劲增长，以及内地居民赴港置业数量的激增，使香港的住宅市场形成一个上升趋势，部分香港人逐渐放弃在深圳买房的想法。

　　“深圳一河之隔就是香港，而香港恰恰以房地产为支柱产业，房价也是全球最高的地区，所以我们经常会有一种幻觉，房价太便宜了。
像这样隔一条河，差价那么大，在全球都很罕见。
有一个好处，就是培养了深圳人的投资意识，有一个坏处，就是培养了深圳人，觉得房价太便宜。
”半求生活依旧忙碌，他在一个会议的空隙回答我们的问题，首先反思的是这座急进城市带来的虚幻。

　　抛开投机者来说，只想安居乐业的市民成为负资产，可能是这种虚幻的产物：“在2007年，大家都疯了，忘记了最根本的东西了。
人是有一种羊群效应的，看到房价涨了，开始还在观望的人，都顶不住了。
他们忘记了最根本的东西。
内心出现了贪婪和恐惧，恐惧我现在还没有买，害怕明天又涨了。
”邹涛说。

　　邹涛认为深圳的买房人其实一直是越来越少，一方面是产业转移让工厂主等购买者离开，一方面是城市成本带来部分白领等购房者的迁移，“其实很多人都已经离开深圳。
深圳2006年、2007年的房价都是由炒房、投机行为推高的，并不是白住的。
房价形成巨大的泡沫以后，很多以自住需求的人，或者想来深圳的人，都望而止步了。
”
　　“我想，最理想生活的地方还是乡下吧。
”一直不满房价的邹涛说出这个看法的时候很认真，“房价的问题，很多时候是要由多方面的力量一起推动它的。
现在回想起当初发起不买房运动，我只是定义为一个公民的经济自觉。
对自己、对国家的经济自觉。
”
　　外地人一度为深圳带来了人口红利，但当城市生活成本提高，这些人也可能选择别的地方生活工作――“深圳是一个新城市，大部分人来到这里，都没有裙带关系，亲人不在身边，所以需要买房，刚性需求比其他城市要大。
深圳的房地产需求是历史上少有的，没有缓冲期，总是供不应求，那是因为深圳不同于天津武汉，没有历史，没有老房子。
”
　　在半求看来，深圳人对房子的刚性需求依然很大。
作为深圳人，必须面临负资产的风险，也面临生活的选择。
楼价下跌显然将给这座城市带来更好的生活与更多的活力，属于理性的回归。
之间生于深圳的，因为楼价下跌催生的未来的负资产者，也许只是在为这座城市的过度期待与未来埋单。

　　“为什么现在买房?”大山曾经这样问过那个联络他砍价的深圳女士。
这个丈夫是意大利人的中国女人，回答是：“第一，我手上有资金；第二，股票不敢进；第三，现在通货膨胀太厉害，今年的1万块钱只能价值7000块钱了。
”
　　面对楼价下跌，深圳人有不同的选择与经济自觉。
坚持房价会升的徐滇庆已经向深圳人民道歉，“负资产”的大字标题平静地挂在深圳房地产网站上，深圳砍价锄头联盟的大山的电话仍然忙碌。

　　
　　易宪容：中国目前未现“负资产家庭”
　　
　　《新周刊》：你怎么看潘石屹抛出的“负资产家庭”论?
　　易宪容：他什么都在抛，但是能用一些理论和数据来证明是怎么回事吗?他的话到最后变成现实了吗?不要把民众看成阿斗，我们每一个人都会有自己的判断和解释。
很简单，他抛出“负资产家庭”论，是希望政府调整出对地产商有利的政策。

　　《新周刊》：什么样的家庭被称为“负资产家庭”?
　　易宪容：“负资产”是香港流行的新名词。
不同的人对负资产的界定不一样。

　　一般来说，“负资产”与个人用住房按揭贷款所购买的住房价格下跌有关。
如果个人购买的住房是一次付清，不需要从银行获得住房按揭贷款，即使这些住房的价格跌得最厉害，比如说下跌百分之几十，也只是市值高低不同，不存在“负资产”问题。

　　按香港金管局的定义，“负资产”是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。
也就是说，个人已经购买的住房是否为负资产，就在于购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。
1997年到2003年，香港房价下跌67％，2003年年初，香港的“负资产家庭”达到15万多户／个(占整个人口的2％)，涉及资产金额达6685多亿港元(为2002年香港房地产成交总额4倍多)。

　　《新周刊》：与去年同期相比，深圳房价总体跌幅在30％左右，会出现“负资产家庭”吗?
　　易宪容：总体上来，中国目前根本就没有出现“负资产家庭”的，必要条件。

　　内地个人住房按揭贷款的首付比重在30％以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40％以上，按香港金管局的“负资产”定义，房价一定要下跌30％以上才会出现“负资产家庭”。
但据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场价格，不仅没跌，反在上涨，只不过上涨幅度没2007年快。
深圳、广州房价下跌幅度看上去较大，据说有楼盘的价格下跌了40％以上，但是这些楼盘多数是一手房，而一手房的价格下跌与“负资产”没有关系。
即使是二手房价格下跌，在广州与深圳下跌30％以上的楼盘恐怕也不会太多。
而且即使存在下跌30％以上的楼盘，不仅所占的比重不高，而且也多数是2007年被炒作十分严重的楼盘。
而这些因为按揭贷款审核不严而进入房地产市场的炒房客，恰恰是被严厉打击的对象。
炒房就要承担风险，赚了钱是你的，亏了也要你承担。
目前国内房地产存在“负资产家庭”的数量微乎其微。
即使存在，基本上也是房地产市场炒作者。

　　《新周刊》：如果出现“负资产”，会有哪些不利影响?
　　易宪容：如果出现负资产，也不是太大的问题。
政府最担心的是两个问题，一是担心负资产影响居民住房问题，二是担心银行金融安全。
就算到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那它也只占到整个国内银行坏账的11％，不会造成多少影响(国内银行体系不良率最高时曾为40％)，而这是根 本不可能的事!
　　《新周刊》：房子到底卖多少钱才合理?
　　易宪容：我曾写过一篇经典的文章，“现在的房地产市场，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。
很简单，房子要成为绝大多数居民都有能力购买的商品，它的总价应该为当地居民年收入的3到6倍，比如说你一年收入10万块，房价在30万元到60万元间，这个价位是合适的。
但现在深圳房价却是一个人年收入的20多倍，高的甚至30倍，广州也有40多倍的。

　　《新周刊》：你认为中国未来的房价走势会如何?
　　易宪容：房地产是民生市场，房价和居民的基本生活水平要均衡。
现在是一个理性调整阶段，肯定还要往下调整，如果政府真的能把调控政策落实下来，房价还要调整五六年。

　　
　　(易宪容，中国社科院金融研究所研究员。
采访／何雄飞)
　　
　　苏武康：深圳负资产跟香港负资产有很大区别
　　
　　《新周刊》：今年深圳房价暴跌，是在重演当年香港“负资产”的悲剧吗?
　　苏武康：深圳房价与去年同期相比，降幅在20％30％间。
一个现象是，关外跌得比关内厉害。
去年六七月份，关外没有1万元／平方米以下的房子，许多房子均价都在15000元、16000元／平方米，现在关外出现了5000元／平方米以下的房子。
关外跌30％很正常，现在买房都是首付三成，跌30％，就意味着已经是负资产。

　　深圳负资产跟香港负资产有很大区别。
香港当时是全方位的金融危机，你本身买房还失业了，股票也在暴跌，还贷压力很大；而深圳今年的实体经济保持着。
10％以上的增长，它只是房价的下跌，虽然买房被套，但还有工作，夫妇俩可继续攒钱供房，虽然压力很大，但还没到完全供不动的状态。

　　《新周刊》：绑在房子上的地产开发商、银行、地产中介和购房者，谁在深圳房价下跌中损失最大?
　　苏武康：地产中介损失最大，去年下半年开始，由于银行严控信贷、提高利率，大量地产中介倒闭，我楼下有30％以上的地产中介公司选择关门。

　　其次是购房者，这其中又有两类人，一类是自住客，一类是投资客、投机商、炒客。
自住客会在收入和房价上有所权衡，即使房价下跌，一般不会断供。
而炒家手里有很多套房子，一部分是高价时买进的，一部分是在便宜时买进的，前两年已经赚到了钱，现在，他不过是选择把已经盈利的房子抛售来补偿坏账。
再下是地产开发商。
尽管房价在跌，但地产商的利润还是很高，因为他们多数是在前几年拿的地，成本并不高，而且，万科、金地、华侨城、招商等深圳房地产商比较成熟，抗风险能力比较强。
真正受影响的是去年高价拿地的小房地产商。

　　损失最小的是银行。
前段时间盛传深圳银行业坏账率大幅度提高，但据我从银行所了解到的信息，坏账并不明显。
深圳银行业比较规范，在贷款和审批方面注意全方位控制风险，无论是给房地产商贷款还是给炒家贷款，要求都非常严格。

　　《新周刊》：深圳哪类的房子最抗跌?
　　苏武康：从抗跌性来讲，关内的房子跌幅较小，尤其是福田区的楼盘比较抗跌，附近居住着生活水平较高人群的一些优质楼盘也很抗跌。
但一些地处关外，交通不便，楼盘综合素质一般，又不是著名房地产商开发的楼盘，跌幅最大，像南山的某些楼盘被恶炒的成分比较高，跌50％也不为过。
凡是自住型的楼盘，降价幅度很小，也易转手，凡是炒家聚集的片区，不但房价下跌厉害，而且抛售压力很大。

　　《新周刊》：被套的炒房客如何才能最大程度地止损?
　　苏武康：我每天都接到很多炒房客抛售房产的电话，房价越报越低，原来卖800万的，现在600万间你要不要，这说明他们急于出手，资金压力很大。
但现在总体市场低迷，尽管炒房客有抛售行为，但他们在去年房价最高位和今年房价最低位时，成交量并不是很大。
本来炒家们寄希望在今年三四月份房价出现一个反弹，但没有出现，房价还是呈不断走弱的态势。

　　被套的炒客，如果有多套房子，可把已获利的房子转售，偿还贷款，减少月供压力。
比如你有两套房子总体负债300万元，卖掉一套负债就可减少150万元。
如果转手有困难，也可进行一些简单装修后出租，增加现金流，缓解月供压力。

　　《新周刊》：在房产投资中，如何才能避免负资产的出现?
　　苏武康：选择房子时最重要的一个标准是，要从自住的角度考虑，看它是否舒适，是否有利于生活品质的提高，这样买房不容易吃亏，因为自住需求在中国永远存在，无论是从投机炒楼和满足自住，都可以轻易卖掉。

　　另一个标准是量力而行，不要攀比。
在目前银根紧缩、货币政策严格的情况下，如果有钱，要尽可能提高首付比例，你兜里有50万元，就买100万元的房子，不要把杠杆翘得太高。
国家未来还可能出现更严厉的货币政策，包括利率上调，尽可能提高首付比例，可以减少不确定因素对你的正常生活造成影响。

　　
　　(苏武康，深圳君融财富管理研究院副院长。
采访／何雄飞)